Ситуація навколо «Київміськбуду» — найбільшого муніципального забудовника країни — стала одним із найгучніших і найболючіших прикладів системної кризи на ринку первинної нерухомості Києва. Компанія, яка десятиліттями асоціювалася зі стабільністю, масштабом і відносною надійністю, за останні роки опинилася у стані глибокої управлінської, фінансової та репутаційної турбулентності.
Масова зупинка будівельних робіт, понад сотня недобудованих об’єктів, протести інвесторів, публічні конфлікти між ініціативними групами та менеджментом, а також вимушена докапіталізація за участі міської влади — усе це стало наслідком не одного рішення чи події, а ланцюга проблем, що накопичувалися роками. Повномасштабна війна лише загострила ці процеси, оголивши вразливість бізнес-моделі та управлінських механізмів компанії.
Невловима зміна керівництва
Після звільнення Василя Олійника, посадові зміни в «Київміськбуді» відбувалися кілька разів, але компанія так і не могла знайти стабільного управлінського ядра — правління формацій складалося з виконувачів обов’язків та тимчасових керівників. Це лише загострило проблему відсутності чіткої довгострокової стратегії. І як наслідок, компанія увійшла в період кадрової нестабільності. Керівництво «Київміськбуду» змінювалося, оновлювався склад правління та наглядової ради.
У 2025 році Світлана Самсонова обіймала посаду в.о. голови правління «Київміськбуду», виконуючи функції операційного менеджера компанії, але не змогла стабілізувати ситуацію в масштабах всієї корпорації.
19 грудня 2025 року згідно з реєстром бізнес-даних Дмитро Нікіфоров був призначений новим головою правління «Київміськбуду». Він відомий як підприємець і бізнесмен, який працював у комерційному секторі до цього.
Після докапіталізації «Київміськбуду» міська влада фактично взяла компанію під свій прямий контроль, що закріпилося і на рівні управлінських рішень. Головою наглядової ради було призначено Петра Пантелеєва — виконувача обов’язків першого заступника голови Київської міської державної адміністрації. Його поява в керівному органі компанії стала сигналом того, що місто більше не дистанціюється від проблем забудовника, а бере на себе політичну та управлінську відповідальність за подальшу долю об’єктів. Паралельно було змінено й операційне керівництво: головою правління став Валерій Засуцький — фахівець із будівельним бекграундом та досвідом практичної реалізації проєктів. Його призначення мало на меті змістити акцент із декларативних рішень на технічне управління процесами, контроль витрат і реальний запуск будівельних робіт на заморожених майданчиках.
Заморожені будівництва і фінансова яма
Наслідком управлінського хаосу стала масова зупинка будівництва. На балансі «Київміськбуду» опинилося понад 120 проблемних будинків на десятках будівельних майданчиків у Києві. Частина об’єктів була готова лише відсотків на 30–50, інші — майже завершені, але без шансів на швидку здачу.
Через тривалий простій різко зросла собівартість робіт. Подорожчали будматеріали, змінилися умови ринку, а фінансових ресурсів для відновлення повноцінного будівництва у компанії не було. Усе це лише поглибило кризу й поставило під сумнів можливість самостійного виходу «Київміськбуду» з цієї ситуації.
Інвестори як заручники системи
Найбільше від кризи постраждали інвестори — звичайні люди, які роками чекали на свої квартири. Для багатьох це було єдине житло, придбане за останні заощадження або кредитні кошти. Серед інвесторів — військовослужбовці, внутрішньо переміщені особи, молоді родини.
Відсутність чіткої комунікації з боку забудовника та постійне перенесення термінів здачі призвели до зростання соціального напруження. Люди фактично стали заручниками управлінських прорахунків і фінансових проблем компанії.
Причини недобудов
У березні “Київміськбуді” повідомили, що компанія не працює на майданчиках з осені 2022 року. Будівництво зупинилося, коли почали виникати суттєві перебої з електроенергією, пояснили в компанії.
Ключовою причиною зупинки будівельних робіт у «Київміськбуді» компанія називає різке падіння продажів. За даними профільного порталу ЛУН, попит на первинну нерухомість у Києві нині становить лише 8–12% від довоєнного рівня. За таких умов забудовник фактично втратив головне джерело обігових коштів, за рахунок яких традиційно фінансувалося будівництво нових об’єктів і добудова вже розпочатих житлових комплексів. Це зробило компанію вразливою до фінансових розривів і змусило зупинити роботи на більшості майданчиків.
Будівництво фінансується за кошти приватних інвесторів. З настанням великої війни рівень продажів скоротився майже повністю, через що почали виникати суттєві перебої з фінансуванням, – пояснили в інтерв’ю для Економічної правди представники Київміськбуду.
Ще однією суттєвою причиною заморожування будівельних майданчиків у «Київміськбуді» називають погіршення платіжної дисципліни інвесторів, які купували житло в розтермінування. За інформацією компанії, починаючи з лютого 2022 року значна частина покупців майже припинила сплачувати кошти за вже придбані квадратні метри. У результаті загальна заборгованість інвесторів перед забудовником сягнула 326 млн гривень.
Водночас представники ініціативної групи інвесторів висувають альтернативну версію подій. За їхніми словами, станом на 28 лютого 2022 року на рахунках «Київміськбуду» перебувало близько 500 млн гривень, тоді як уже у вересні залишок коштів скоротився до приблизно 30 млн гривень, попри те що активні будівельні роботи на більшості об’єктів у цей період майже не проводилися.
У компанії ці звинувачення відкидають. Представники забудовника стверджують, що протягом першого року повномасштабної війни з резервів було витрачено близько 400 млн гривень — на будівництво в період, коли воно ще тривало, а також на підтримання операційної діяльності та життєздатності компанії в умовах кризи.
Мітинги біля КМДА
На думку інвесторів, якщо КМДА володіє більшістю акцій “Київміськбуду”, то має вплив на компанію-забудовника. Тож основним завданням перед собою поставили діалог з владою Києва. А один зі способів говорити з владою — мітинг. Наприклад, 30 листопада 2023 року люди збиралися й мітингували під гаслом “Захистимо житло військових”. Тоді під будівлю КМДА прийшли близько 500 власників недобудованих квартир.
Серед учасників акції була й Юлія Білоброва. Разом із чоловіком вони сім років відкладали кошти, аби інвестувати їх у будівництво квартири в житловому комплексі «Медовий-2». Заселення планувалося ще у 2021 році, однак, за словами жінки, з трьох будинків, передбачених проєктом, повністю збудували лише один, а решта так і залишилися недобудованими ще з 2019 року.
Юлія зазначає, що будівельні роботи зупинилися ще до повномасштабного вторгнення. Причини постійно змінювалися: спочатку компанія посилалася на пандемію COVID-19, згодом — на війну, а ще одним аргументом називали нестачу коштів. Водночас, за словами інвесторки, йдеться про забудовника з 65-річною історією, у проєкти якого вкладалися переважно представники середнього класу.
Нам постійно кажуть чекати: завершення війни, приходу нових інвесторів, появи грошей. Але зараз сюди ніхто не інвестує. Єдине, на що ми сподіваємося, — що хтось візьме на себе відповідальність за добудову і забезпечить реальний контроль над процесом, — наголошує Юлія Білоброва.
І досі, проходячи повз будинки обіцяного житлового комплексу, можна побачити лише імпровізовані будиночки та купки сміття на території будмайданчика — промоклі палети цегли та кинуті інструменти. А підтоплений фундамент та порослі мохом бетоноконструкції говорять про те, що ніхто їх так і не законсервував.
Метою мітингу було вкотре звернути увагу на те, що на обіцяні квартири чекають не лише цивільні інвестори, а й військові разом зі своїми родинами. Під час спілкування учасники наголошували: охочих долучитися могло б бути значно більше, однак війна розпорошила людей. Частина інвесторів була змушена виїхати за кордон і підтримує спільні вимоги дистанційно, надсилаючи електронні звернення. Інші залишилися на тимчасово окупованих територіях і не мали змоги виїхати. Дехто нині служить у лавах Сил оборони України. Є й ті, хто так і не дочекався свого житла — окремі власники квартир загинули під час війни.
Люди вимагали не загальних обіцянок, а конкретних рішень: чітких термінів добудови, фінансових гарантій і реальної відповідальності міської влади.
Жоден з інвесторів не залишиться без житла і це питання буде вирішуватися на засіданні Київради. Пандемія коронавірусу і російська військова агресія — головні причини, чому “Київміськбуд” призупинив будівництво об’єктів — пояснює мер Києва, Віталій Кличко.
Докапіталізація
Борги перед інвесторами перевищили 360 млн гривень. Чистий дохід компанії за 2019–2022 роки впав на 40%, тоді як операційні витрати зросли з 86,6 млн до 201,6 млн гривень.
На балансі «Київміськбуду» нині перебуває понад 120 незавершених об’єктів і 24 будівельні майданчики. У межах плану докапіталізації компанія передбачає насамперед відновлення робіт на проєктах із високим рівнем готовності, де завершення можливе в коротші строки.
Водночас експерти зазначають, що обсяг докапіталізації у 2,56 млрд грн дозволить лише частково реанімувати будівництво. Для повного завершення всіх об’єктів, за оцінками, необхідно близько 20 млрд грн. Одним із можливих джерел додаткового фінансування може стати продаж квартир у недобудованих будинках, що дасть змогу поступово акумулювати кошти на продовження робіт.
Повернення «Київміськбуду» до активної роботи розглядають як позитивний сигнал для ринку первинної нерухомості, який наразі перебуває у стані глибокої кризи. Станом на сьогодні ціни на житло від КМБ залишаються нижчими за середньоринкові:
житло економкласу — від 41 тис. грн за м²,
комфорткласу — від 49 тис. грн за м²,
бізнескласу — від 72 тис. грн за м².
Відновлення будівельних робіт може спричинити поступове зростання цін через подорожчання будматеріалів і збільшення витрат на оплату праці. Водночас розширення пропозиції на ринку здатне стимулювати забудовників активніше залучати покупців за рахунок акцій, знижок і додаткових бонусів.
Окремим ризиком залишається можливість додаткових доплат для інвесторів, адже за роки простою собівартість будівництва суттєво зросла. Усе залежить від умов конкретних договорів, але така перспектива викликає нову хвилю занепокоєння серед людей.
Висновок
Історія кризового періоду «Київміськбуду» демонструє, наскільки вразливою виявилася модель житлового будівництва, заснована на постійному припливі коштів від нових інвесторів. Падіння продажів, зростання собівартості будівельних матеріалів і управлінська нестабільність призвели до ситуації, коли компанія фактично втратила можливість самостійно завершувати більшість проєктів.
Протести інвесторів стали не лише емоційною реакцією на затримки, а й сигналом про глибоку кризу довіри. Люди, які роками вкладали кошти в будівництво, очікують не обіцянок, а чітких рішень, прозорих механізмів контролю та реальних графіків добудови об’єктів.
Водночас докапіталізація, навіть за умови її повної реалізації, не вирішує проблему комплексно. Вона може запустити роботи на об’єктах із високим ступенем готовності, але не гарантує швидкого завершення всіх будівництв. Подальша доля «Київміськбуду» залежатиме від здатності нового управління забезпечити фінансову прозорість, відновити довіру інвесторів і адаптувати бізнес-модель до реалій воєнного та післявоєнного ринку.